两件物业纠纷案件的处理
近年来，笔者受理了多宗物业纠纷案件，其中，比较突出的物业纠纷是由业主利用空地或楼顶私自搭建而引发的。究其原因，大致有以下几方面：第一、一些房产开发商在住宅小区建成后未及时组建物管部门，或者迟迟不办理交接手续，造成了建设与管理上的脱节，形成了管理上的盲区；第二、一些房产开发商为了吸引买房者，将屋面区域设计为大面积的平台，为业主的私自改造提供了便利条件；第三、部分业主在花费巨资购买房屋后，认为自己拥有了房屋的所有权，在自己所有的房屋上进行改造搭建，别人无权干涉；第四、多数违建业主都拥有从众心理，看到别人搭建得到利益后，在经济利益的驱动下便去效仿。
《物权法》的出台，使公民的财产权有了最直接的法律保障，但法律同时还规定，权利的行使不应当侵犯到他人的利益。由于不少业主的片面理解，认为自己既然拥有了房屋所有权，便可理所当然根据自己的意愿来改造或添附房屋。然而，这种改造或添附行为，如对所处的整栋房屋安全构成了威胁，对邻居的相关利益构成了侵权，那么就构成了违法行为。
以下结合实例进行简单的分析阐述，谈谈笔者的一些个人观点。
案例一：某别墅花园小区，A先生在自己院内搭建了一间玻璃阳光房，邻居B女士认为此举严重影响了其房间的通风、采光及安全，且影响到整个小区的整体美观，要求A先生立即拆除违章搭建。A先生则辩称，他所建的玻璃房屋在自家的院落范围内，并未侵犯到B女士的合法权益，故坚决不同意拆除。双方多次协商未果，最终，B女士将A先生告上了法庭。
本案涉及到相邻权的问题。我国《民法》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
本案中，A先生搭建的房屋是否属于违章建筑，应当由相关行政机关予以认定和处理。但是，即便相应的行政机关未作出违章的认定，只要该搭建行为侵害到了B女士采光、通风等民事权利，或造成了安全隐患，B女士依法仍有权要求其停止侵害、排除妨碍。最终，本案经专业人员现场勘查评估后，法院支持了B女士的全部诉讼请求。
值得一提的是，搭建房屋的现象目前十分普遍，可以说从老小区到新建小区，从高档楼盘到洋房别墅，屡见不鲜。此类搭建一般都会破坏到房屋的整体外观形象，有些还会占用到公用空间，侵犯到其他业主的共同利益。因而，笔者认为准备搭建的业主最好事先征得物业公司和邻居的书面同意，再对房屋进行改造，以免引起不必要的纠纷。另外，相关部门也应当承担起管理责任，严格执法，及时化解矛盾，促进邻里和谐。
案例二：某物业公司向法院起诉业主王某，称其未经同意，私自搭建封闭设施，违反了双方的签订的《物业管理公约》，要求法院判令其立即拆除。王某则辩称，由于楼上业主经常乱扔杂物，危害其家人安全，已多次向物业公司反映情况，但物业公司未能及时处理，搭建的目的仅仅是为了避免楼上业主乱扔杂物，因此并无不当之处。法院审理该案后认为：根据原被告双方签订的《物业管理公约》，王某属于违约方，因此依法判令其拆除自行搭建的设施并恢复原状。被告王某称物业公司未能及时处理楼上业主经常乱扔杂物情况，因王某无法提供确凿的证据，故不予理涉。
本案中，物业公司获得胜诉，最直接的证据就是双方的《物业管理公约》。目前，业主在购房时都要和相应的物业公司签订《物业管理公约》，根据我国《合同法》的规定，当事人双方意思表达一致的，合同即告成立，双方都应当受其约束，履行各自的权利义务。因此，业主一旦签署了相关的文书，就必须遵守约定的内容。但是，笔者在实践中发现，有很多业主在签字时并未仔细阅读过这些文书，有的甚至在被起诉后才发现其中有自己的签名。所以，业主在办理入住手续时，应当仔细审查每份文件，以明确自己的权利和义务。
目前，除少数小区仍允许合理地搭建防护栏、封闭阳台，大多数小区对建筑物整体外观的要求都很高。有的业主因房屋存在质量问题或者存在安全隐患，而私自对房屋进行改造搭建，如涉及到其他业主和整体环境的利益，往往都会被责令恢复原状。 |
