农村住宅拆建活动中的房东责任
——从一件人身损害纠纷案谈起
作者 蒋卫东
案情介绍：
村民陈某经批准拆旧宅建新宅。2009年9月陈某找到劳务人员袁某，袁某又邀同行潘某、李某，三人共同与陈某签订书面拆房协议一份，约定三人承包拆房全部劳务，报酬为2500元，同时约定另付安全费250元，拆房中安全责任由三人承担。三人依约拆房。到第四天，受害人耿某加入拆房，但对于他是如何加入的，各方说法不一。
房东陈某认为自己毫不知情，袁某、潘某、李某三位合伙人认为没有邀请、也不是雇佣，是耿某自行加入，况且实际上是同工同酬，受害人家属认为系三人雇佣的雇工。一天，四人共同配合拆除一垛墙时，因方法不当致墙体突然倒塌，砸死耿某、砸伤袁某。因当地司法部门调解无效，耿某家属薛某等三人将房东陈某、承包人袁某、潘某、李某列为共同被告诉至法院，要求四人赔偿经济损失30余万元并有四人承担连带责任。庭审中袁某表示自己也有损失要求一并解决。
笔者在本案中担任了陈某的委托代理人，现就房东的相关民事责任作一分析。
一、相关法律规定
代理人首先梳理了与本案相关的法律规定及司法解释、司法意见，主要有:
1、《民法通则》“侵权的民事责任”中对侵权赔偿的一般性规定。
2、《江苏省高级人民法院2001年全省民事审判工作座谈会纪要》中“关于村镇建房发生损害的赔偿”的规定---房东聘请符合法定条件的个体工匠施工的、或者将工程全部发包给承包人的不承担责任，房东直接发放报酬的应对施工人员的损害予以赔偿。
3、2004年5月1日最高人民法院“关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释”第10条----承揽人在完成工作中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任，但定作人对定作指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任；第11条第2款---雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与雇主承担连带责任。
二、司法实践做法的沿革及最新相关判例
2001年之前，同类情况因无针对性规定各地判决结论各不相同，但以房东、承包人、施工人员等根据过错分担责任居多。
省高院的规定施行后，雇员的损害赔偿趋于统一，但雇主（承包人）的自身损害赔偿因该会谈纪要未涉及而仍然不统一。
2004年5月1日以后，因会谈纪要与司法解释有冲突，故纪要中该部分不再适用。司法实践中，对于雇员损害赔偿的房东责任，法院一般会因房东选任不当（无资质或安全生产条件）判令承担部分赔偿责任并与承包人连带。
2009年苏州中院在新的案例中确立了新的责任承担原则----受伤雇员自担部分责任，雇主（分包承包人）承担主要赔偿责任，总包人对分包承包人的赔偿义务承担连带责任，房东（发包人)对总包人的赔偿义务承担部分（如百分之三十）补充清偿责任。该判决种叙述的理由是：目前国家不再实施村镇个体工匠从业资格审批制度，故农村住宅（小规模建筑）无法律明文规定必须由有资质人员施工，所以资质判断已经不再适用，但定作人的选任义务仍然存在，且对于的判断更着重于实际情形的分析。如定作人选任承揽人不当的，仍需对承揽人的赔偿义务承担部分补充清偿责任。因为造成损害的主要原因一般不在定作人那儿，所以，其补充赔偿责任只是总损失的一部分。
定作人对承揽人的赔偿义务承担百分之三十的补充清偿责任，这减轻了定作人的责任，不同于之前一古脑儿判令房东连带的做法，笔者认为比较符合实际情况和法律精神，较为公允。但这这做法的缺陷是法律依据不明显，如根据司法解释第10条，则应判令定作人直接承担部分赔偿责任（如百分之十到二十）但不连带；连带的情形只有在必须具备资质的大型建筑活动中才适用，即司法解释第11条第2款。
三、笔者对于本案如何处理的看法
（一）事实认定方面
房东否认聘用耿某，三承包人没有证据证明其与耿某是合伙关系，但承认共同劳动之事实，则只能认定三人雇佣受害人。
受害人在劳务活动中安全意识淡薄，未戴安全帽，共同参与野蛮作业，自身有一定过错；三承包人无安全条件、安全措施且共同野蛮作业致一死一伤，雇主过错责任明显。
（二）责任认定方面
拆房协议性质上应为承揽合同，协议内容不违反法律法规，对平等主体的双方而言合法有效；但针对第三人雇员或职员，由于存在非平等主体关系，且有法律的具体规定，所以拆房协议中有关安全责任的约定并不当然约束第三人。
三承揽人内部系合伙关系，在本案事实认定中无法区分各人责任大小，应将三人合为一个主体即雇主，对雇员共同承担赔偿责任；雇员（受害人）虽有过错，但处于受指挥、被支配地位，分担责任份额较小。
房东对承揽人的赔偿义务承担百分之三十的补充清偿责任。该种处理方式大多情况下减轻了房东的负担，区别于之前一古脑儿判令房东连带的案例，符合实际情况和法律精神，较为公允。但缺陷是法律依据不明显，如根据司法解释第10条，则应判令房东直接承担部分赔偿责任（如百分之十到二十）但不连带；连带的情形只有在必须具备资质的大型建筑活动中才适用，即司法解释第十五条第二款。
袁某的损失应另案起诉。鉴于袁某之伤是在四人共同违章作业过程中发生的，四人均有过错应分担民事责任，但不须连带。至于房东是否担责似可商榷，如认定拆房协议包括其中的安全条款的约定合法有效，则房东应不担责；但与司法解释第十条有冲突，然而根据合同法有关无效合同的规定，只有违反法律法规的合同或合同部分才无效，那么、该协议未违反法律法规，对签约双方应全部有效。
上述看法，有待本案司法判决的验证。
蒋卫东 |
